不仅不要买房，还要赶紧跑

最近还有人在跃跃欲试的买房。

一朋友问我，某楼盘的公寓，一套总价才110万，月租金5000元，一年租金6万，还是半年一付，买房首付才22万，贷款一个月才还3000元左右。

也就是交了22万，每个月能享受实际2000块左右的租金和贷款利差，一年2.4万，妥妥的年化收益10%+了。

这房产销售给她算的账，真是美滋滋的。

当我问及万一租不掉怎么办，她说房产中介说包租，甚至说是先租后售都可以，也就是购房合同，附带着租房合同一起。

这可把她说的心痒痒了，毕竟投入20万出头，就可以享受收租的好事。

事出反常必有妖。

我查了一下那个楼盘附近的房价，没有类似的公寓，但总体房价也就2万不到一平。

这公寓50多平，而且产权只有40年，商业用电，价格也要2万一平，肯定是贵了。

再看看周围的房租，普通的两室一厅，也就在2000-2500，这公寓能租5000/月，真的是有点夸张了。

仔细想想这套路，其实已经一目了然了。

原本90-100万的酒店式公寓，价格上先卖到110万，溢价了10-20%。

其次，所谓的包租，看似是合同签3年，实际就交半年的房租，最多再押一个月。

也就是中途毁约了，也就损失5000，即便是加上6个月空租，最多损失35000元。

压根没什么租客，售楼的老板把房子租给自己的员工半年就行。

等半年过后，开发商把房子都甩干净了，大家就都违约退租了，压根收不到5000的租金。

自己再想租出去，或许能租个2000块最多了，还得自己张罗，还得换房客，麻烦的很。

你看上的是房子的租金，别人看上的是你购房的本金。

天上哪里会掉馅饼，这分明就是赤裸裸的忽悠。

现如今房子的销量一落千丈，各大开发商开始玩起花样和套路，那可真是一套一套的。

之前有人说，当房子失去金融属性，就不值钱了。

那有人就开始给你算金融账了，似乎很多人已经忘了曾经被P2P血洗的场面了。

还指着高回报的房租来续命，真的是异想天开。

长租公寓最近几年都遍地暴雷了，自己买个公寓，不论是出租，还是去做民宿，其实都会遇到经营问题，想要实现大幅度盈利，非常的困难。

不是刚需自住的，别去买房了，没有明显改善需求的，也别急着换房了。

手上房子多的，趁着还有一些流动性，该跑可以跑了。

再熬个几年，等流动性彻底丧失，想要离场就难上加难了。

曾经大富大贵的拆迁户，手上拿着几十套房子的人，未来大概率只能数市值了。

毕竟，有价无市会是一种常态。

其实，想出手卖的人，前两年还是有机会能不降价卖掉的。

从2018年开始收紧楼市后，房价在2020-2021年是相对平稳，交易市场还是不错的。

因为2018-2020的刚需，在2021年前后，集中释放了。

但随着现如今结婚率和生育率的进一步走低，刚需对于房产的需求也是在大幅度下滑。

原来是掏空全家的六个口袋，再加上负债，然后足够买一套房。

现在是全家六个口袋，还没几套房子吗？

以前怕生孩子，是因为没钱，现在不生孩子，是因为年轻人不想有什么负担。

观念变了，买房的需求就一下子没了。

加上全国的住宅供给，能足够20亿人口，早就超出了总人口数，房子注定过剩了。

再加上这两年大的开发商接连暴雷，揣着血汗钱的老百姓，就更不敢动弹了。

那么多在建的楼盘，到底卖给谁？存量的二手房，能卖给谁？

我实在想不出来，这么多的房子，到底哪个人群会买。

年轻人有购房需求，有置换需求，这个确实没错。

但这个需求的总体量，并不会很高。

除了部分一线城市和部分省会城市，现如今还是有人口涌入的迹象，绝大多数城市，早就已经躺平了。

去一些三四线城市，家庭缺房的比例很少，空置的房产却不少，压根没人租房。

交易市场冷清，有些房子挂牌很久，一直都是无人问津的状态。

当房子失去金融属性的时候，意味着买房成为了供需一边倒的市场。

原本你把房子当财神爷一样供着，每个月还房贷。

现如今，想把这财神爷请走，却难于登天了，因为别人家也请不起这尊财神了。

大家都应该学学，投资里的一个词，叫做见好就收。

没有人能从头赚到尾，最后一段鱼尾，是刺最多的。

所以聪明的大佬们，这两年已经不断的在卖卖卖了。

当然，他们也并不是不持有房产了，不然那些一线城市的大平层和别墅，都卖给谁去了。

优质的资产，肯定是有人要的，只不过普通老百姓买不起。

那些人人都能拥有的，就成了烂在手上的山芋了。

看上去好像还有点价值，但实际的价值正在逐步的缩水。

不知道房产税什么时候开征，当下开征的可能性还是比较小的，因为还有烂尾楼的问题没解决，还有一大堆存量的房子需要去库存。

现在开征房产税，无异于雪上加霜。

但房产税这个东西，迟早是要来的，尤其是当存量房产消化的差不多了以后。

到时候，不仅租金收不到，还要贴税了。

要是房子还卖不掉，那就变成了负成本了，加上折旧费、维护费、修理费，难以想象。

说实话，我从来不看空楼市，毕竟这个玩意儿要是像日本那样塌方了，对经济影响太大了。

但注定会有人为房子买单，只不过买单的形式不一样。

居民高举的负债，导致的低消费力，其实就是一种买单的行为。

放弃了若干年能够愉快消费的基础，选择了背上了原本不必要的房贷。

这个世界其实就是这样，一个决定做错了，一辈子可能都会被改变。

所以，现在该买，还是该卖，心里有数了吧。